Ja, eine Verwaltung kann immer gewechselt werden.
Die Bedingungen dazu sind im Wohnungseigentumsgesetz 2002 geregelt.
Gemäß §21 kann ein Verwalter wie folgt gekündigt werden:
Fall 1: Verwaltung auf unbestimmte Zeit bestellt
--> Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende einer Abrechnungsperiode.
(Abrechnungsperiode 1.1. - 31.12. : Kündigung per 30. September, Ende des Vertrages dann mit 31.12.
Abrechnungsperiode 1.6. - 31.5. : Kündigung per 28. Februar, Ende des Vertrages dann mit 31.5.)
Fall 2: Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, die länger als 3 Jahre ist
--> ebenfalls Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende einer Abrechnungsperiode, jedoch frühestens nach Ablauf der ersten 3 Jahre
(Bestellung 1.1.2018 - unbefristet --> Kündigung frühestens per 30. September 2021 möglich, Vertrag endet mit 31.12.2021 (also volle 4 Jahre!)
Fall 3: Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, z.B. 5 Jahre und die 5 Jahre sind schon vorbei
--> Vertrag wandelt sich stillschweigend in einen unbefristeten Vertrag, es gilt wieder die Kündigungsfrist von Fall 1
In jedem Fall genügt zur Kündigung einer Hausverwaltung eine EINFACHE Mehrheit der Eigentümer, wobei es nicht auf die Anzahl der Eigentümer sondern auf deren Anteile (!!) gemäß Nutzwertgutachten ankommt (Je mehr Wohn+Gartenfläche jemand hat, umso mehr Anteile hat jemand). Die Aufschlüsselung der Anteile findet sich normalerweise im Anhang des Wohnungseigentumsvertrags.
Beim Lesen des Gesetztes habe ich jetzt auch gesehen, dass die Ersichtlichmachung der Verwaltung im Grundbuch vorgeschrieben ist.
--> §19 WEG 2002
Die Ersichtlichmachung im Grundbuch ist entweder Kostenlos, oder kostet zwischen 44€ und 62€, ich gehe davon aus dass die Kosten die Eigentümergemeinschaft tragen muss, wenn sie anfallen.
Hier auf Seite 11 nachzulesen:
https://www.usp.gv.at/Portal.Node/usp/p ... 0007.37283
bzw.:
https://www.oesterreich.gv.at/themen/ba ... 00204.html
Die Ersichtlichmachung dient der Anzeige von rechtserheblichen Umständen und bietet der Hausverwaltung damit einhergehend natürlich Rechte (und Pflichten). Die Hausverwaltung hat natürlich kein "Eigentumsrecht" an der Wohnanlage, sondern nur jene Rechte und Pflichten die in §20 WEG 2002 geregelt sind (Achtung, beinhaltet auch einen Verweis auf das ABGB, §§1009 - 1013).
§1009 fasst es gut zusammen:
Der Gewalthaber ist verpflichtet, das Geschäft seinem Versprechen und der erhaltenen Vollmacht gemäß, emsig und redlich zu besorgen, und allen aus dem Geschäfte entspringenden Nutzen dem Machtgeber zu überlassen. Er ist...berechtigt, alle Mittel anzuwenden, die mit der Natur des Geschäftes notwendig verbunden, oder der erklärten Absicht des Machtgebers gemäß sind.
Der "Gewalthaber" ist die Hausverwaltung, der "Machtgeber" die Eigentümergemeinschaft.
Und jetzt kommt das Problem: Wie immer ist natürlich auch dieses Gesetz sehr allgemein formuliert und zwangsläufig werden daraus Streitigkeiten entstehen, wenn Eigentümer mit gewissen Handlungen der Hausverwaltung nicht einverstanden sind.
z.B. Eigenmächtiger Wechsel des Reinigungsdienstes oder Winterdienstes durch die Hausverwaltung, der eventuell mit höheren Kosten für die Eigentümer einhergeht.
Denn "Ja", das darf die Hausverwaltung tun. Man könnte aber auch argumentieren, dass die HV die Eigentümer hätte fragen müssen wenn die Kosten signifikant höher sind und sie damit gegen Ihre Pflichten verstoßen hat (mit der Folge der Möglichkeit zur Kündigung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund; §21 WEG 202 Abs. 3).
Solche oder ähnliche Streitigkeiten wirst du im Lauf der Zeit garantiert regelmäßig mit jeder Hausverwaltung haben und ich kann nur raten, im Vertrag mit der Hausverwaltung auf Punkt und Beistrich(!!) festzulegen in welchen Fällen die HV die Genehmigung von Eigentümern einholen muss, bevor sie etwas unternimmt.
Ob sich eine HV darauf einlässt ist natürlich ein anderes Thema.
Aber ein Satz wie der folgende würde ich jedenfalls versuchen in den Vertrag mit der Hausverwaltung aufzunehmen.
"Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen wird vereinbart: Jede Änderung und Tätigkeit, die mit höheren Kosten für die WEG als ursprünglich vereinbart einhergeht, muss durch einfachen Mehrheitsbeschluss der WEG beauftragt werden und kann nicht eigenmächtig durch den Verwalter bestimmt werden. Jede Verletzung dieser Bestimmung berechtigt die WEG zur Kündigung aus wichtigem Grund".
LG Matthias