Innex - Immobilien Treuhand

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Loki1142
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Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Loki1142 » Sa 16 Mär 2019 18:46

Liebe Forumsmitglieder,

Hat jemand Erfahrung mit dem von Kohlbacher gegründeten Hausverwaltung - "Innex"?

Stimmt es das diese Verwaltung - Innex - als Vertragsbestandteil eine Grundbucheintragung verlangt bzw. enthält?

Lg
Armin

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hfrmobile
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von hfrmobile » Do 28 Mär 2019 12:17

Loki1142 hat geschrieben:
Sa 16 Mär 2019 18:46
Hat jemand Erfahrung mit dem von Kohlbacher gegründeten Hausverwaltung - "Innex"?
Einfach mal hier im Forum nach "Innex" suchen, da findest jede Menge Informationen,
Loki1142 hat geschrieben:
Sa 16 Mär 2019 18:46
Stimmt es das diese Verwaltung - Innex - als Vertragsbestandteil eine Grundbucheintragung verlangt bzw. enthält?
Woher hast du diese Information bzw. Gerücht?

Loki1142
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Loki1142 » Sa 30 Mär 2019 11:46

In Leoben Göss hat ein Bekannter von mir diese Erfahrung gesammelt - Die waren auf der suche nach einer neuen Verwaltung und ein Herr von Innex hat sich halt vorgestellt, es war ein gutes Gesprächsklima und er hat die Vorzüge seiner Verwaltung präsentiert jedoch beim durchlesen des Vertrages sind sie - laut meines Beksnnten - auf diese Klausel gestoßen.

Ich habe diese Frage gestellt, ob bereits auch andere die Verwaltung gewechselt haben - nach dem Pflichtjahr - oder Erfahrungen gesammelt haben, die diese Geschichte meines Bekannten bestätigen.

Loki1142
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Loki1142 » Sa 30 Mär 2019 12:44

Ich habe es so verstanden, dass der Grundbucheintrag deswegen vertraglich ein Bestandteil ist - damit die HV - sprich Innex nach einem Jahr nur dann gewechselt werden kann wenn alle Eigentümer zustimmen...

Clemens81
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Clemens81 » Sa 30 Mär 2019 17:24

Wie soll das funktionieren? Damit müsste auch die Hausverwaltung (weil Eigentümer) zustimmen?!

matthias9902
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von matthias9902 » So 31 Mär 2019 15:06

Interessantes Thema!

So wie ich das verstehe müsste die HV tatsächlich im Grundbuch „informativ“ (!) eingetragen werden.

Zitat:
Die grundbücherliche Ersichtlichmachung des Verwalters ist jedoch nur deklaratorisch. Sie stärkt aber die Rechtsstellung des Verwalters. Die Ersichtlichmachung bietet nämlich den Vorteil des erleichterten Nachweises der Rechtsstellung des Verwalters. In der Folge muss dieser seine Rechtsstellung beispielsweile Dritten gegenüber nicht bei jedem Geschäftsfall nachweisen.

Quelle:
https://diepresse.com/home/diverse/immo ... uch-stehen


Ich wohne aktuell auch in einer WEG und wir hatten schon 2 Hausverwaltungen in 8 Jahren.
Keine hat jemals etwas von Grundbuch erwähnt und konnte trotzdem im Namen der WEG Verträge abschließen.

Es wird vermutlich keine Rolle spielen, solange kein Lieferant/Dienstleister von der Hausverwaltung explizit eine Bevollmächtigung sehen will, oder es zu irgendeiner Auseinandersetzung kommt.

Lg

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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Loki1142 » Di 02 Apr 2019 01:42

@matthias9902 - Danke!

Genau das ist das Thema.
Durch die "Ersichtlichmachung" im Grundbuch und der Stärkung der Rechtsstellung, stellt sich mir die Frage, ob eine Hausverwaltung ausgestattet mit dieser verbesserten Rechtsstellung, wieder gewechselt werden kann mit einer einfachen Mehrheit oder ob es einer Einstimmigkeit aller Miteigentümer bedarf?
Wer trägt dann die Kosten für den Grundbucheintrag bzw. Löschung?

Ist diese Ersichtlichmachung nur wie ein "Vermerk" zu verstehen ohne weitere Befugnisse bzw. Rechte? - Nicht zu verwechseln bzw. vergleichen als wenn die Bank bzw. der Gläubiger im Grundbuch steht?

Grüße

matthias9902
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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von matthias9902 » Di 02 Apr 2019 07:51

Ja, eine Verwaltung kann immer gewechselt werden.
Die Bedingungen dazu sind im Wohnungseigentumsgesetz 2002 geregelt.
Gemäß §21 kann ein Verwalter wie folgt gekündigt werden:

Fall 1: Verwaltung auf unbestimmte Zeit bestellt
--> Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende einer Abrechnungsperiode.
(Abrechnungsperiode 1.1. - 31.12. : Kündigung per 30. September, Ende des Vertrages dann mit 31.12.
Abrechnungsperiode 1.6. - 31.5. : Kündigung per 28. Februar, Ende des Vertrages dann mit 31.5.)

Fall 2: Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, die länger als 3 Jahre ist
--> ebenfalls Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende einer Abrechnungsperiode, jedoch frühestens nach Ablauf der ersten 3 Jahre
(Bestellung 1.1.2018 - unbefristet --> Kündigung frühestens per 30. September 2021 möglich, Vertrag endet mit 31.12.2021 (also volle 4 Jahre!)

Fall 3: Verwalter auf bestimmte Zeit bestellt, z.B. 5 Jahre und die 5 Jahre sind schon vorbei
--> Vertrag wandelt sich stillschweigend in einen unbefristeten Vertrag, es gilt wieder die Kündigungsfrist von Fall 1

In jedem Fall genügt zur Kündigung einer Hausverwaltung eine EINFACHE Mehrheit der Eigentümer, wobei es nicht auf die Anzahl der Eigentümer sondern auf deren Anteile (!!) gemäß Nutzwertgutachten ankommt (Je mehr Wohn+Gartenfläche jemand hat, umso mehr Anteile hat jemand). Die Aufschlüsselung der Anteile findet sich normalerweise im Anhang des Wohnungseigentumsvertrags.

Beim Lesen des Gesetztes habe ich jetzt auch gesehen, dass die Ersichtlichmachung der Verwaltung im Grundbuch vorgeschrieben ist.
--> §19 WEG 2002
Die Ersichtlichmachung im Grundbuch ist entweder Kostenlos, oder kostet zwischen 44€ und 62€, ich gehe davon aus dass die Kosten die Eigentümergemeinschaft tragen muss, wenn sie anfallen.

Hier auf Seite 11 nachzulesen:
https://www.usp.gv.at/Portal.Node/usp/p ... 0007.37283

bzw.:
https://www.oesterreich.gv.at/themen/ba ... 00204.html


Die Ersichtlichmachung dient der Anzeige von rechtserheblichen Umständen und bietet der Hausverwaltung damit einhergehend natürlich Rechte (und Pflichten). Die Hausverwaltung hat natürlich kein "Eigentumsrecht" an der Wohnanlage, sondern nur jene Rechte und Pflichten die in §20 WEG 2002 geregelt sind (Achtung, beinhaltet auch einen Verweis auf das ABGB, §§1009 - 1013).

§1009 fasst es gut zusammen:
Der Gewalthaber ist verpflichtet, das Geschäft seinem Versprechen und der erhaltenen Vollmacht gemäß, emsig und redlich zu besorgen, und allen aus dem Geschäfte entspringenden Nutzen dem Machtgeber zu überlassen. Er ist...berechtigt, alle Mittel anzuwenden, die mit der Natur des Geschäftes notwendig verbunden, oder der erklärten Absicht des Machtgebers gemäß sind.

Der "Gewalthaber" ist die Hausverwaltung, der "Machtgeber" die Eigentümergemeinschaft.

Und jetzt kommt das Problem: Wie immer ist natürlich auch dieses Gesetz sehr allgemein formuliert und zwangsläufig werden daraus Streitigkeiten entstehen, wenn Eigentümer mit gewissen Handlungen der Hausverwaltung nicht einverstanden sind.
z.B. Eigenmächtiger Wechsel des Reinigungsdienstes oder Winterdienstes durch die Hausverwaltung, der eventuell mit höheren Kosten für die Eigentümer einhergeht.
Denn "Ja", das darf die Hausverwaltung tun. Man könnte aber auch argumentieren, dass die HV die Eigentümer hätte fragen müssen wenn die Kosten signifikant höher sind und sie damit gegen Ihre Pflichten verstoßen hat (mit der Folge der Möglichkeit zur Kündigung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund; §21 WEG 202 Abs. 3).

Solche oder ähnliche Streitigkeiten wirst du im Lauf der Zeit garantiert regelmäßig mit jeder Hausverwaltung haben und ich kann nur raten, im Vertrag mit der Hausverwaltung auf Punkt und Beistrich(!!) festzulegen in welchen Fällen die HV die Genehmigung von Eigentümern einholen muss, bevor sie etwas unternimmt.
Ob sich eine HV darauf einlässt ist natürlich ein anderes Thema.

Aber ein Satz wie der folgende würde ich jedenfalls versuchen in den Vertrag mit der Hausverwaltung aufzunehmen.

"Abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen wird vereinbart: Jede Änderung und Tätigkeit, die mit höheren Kosten für die WEG als ursprünglich vereinbart einhergeht, muss durch einfachen Mehrheitsbeschluss der WEG beauftragt werden und kann nicht eigenmächtig durch den Verwalter bestimmt werden. Jede Verletzung dieser Bestimmung berechtigt die WEG zur Kündigung aus wichtigem Grund".

LG Matthias

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Re: Innex - Immobilien Treuhand

Beitrag von Loki1142 » Mi 03 Apr 2019 16:13

Danke Matthias für deine Mühe bzw. Recherche - Nun ist das Forum wieder reicher an Fakten statt erneuten Spekulationen.

Mfg Armin

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